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SEP·2021

亦庄地价大跃进的“阳谋”

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亚博直播:纲目:亦庄地价急速攀升的背后,好比是房企保守拿地的豪赌,堪称开发商利益共同体再行一次顺利的套利不道德。在地价与房价连环推升的可怕盛宴下,泡沫于是以较慢积存。

亦庄实景图(纪珂 摄)【地产中国网.独家报道】尽管今年以来全国的土地市场仍然正处于地王人才辈出、竞相飙价的派对之中,然而近期北京亦庄新城两块普通土地的转让依然感受到了行业的神经。2013年8月14日,北京市国土局集中于转让4宗土地,其中,坐落于大兴区的亦庄新城Ⅱ-1街区B01R1-1地块和B02R1地块倍受注目,更有了还包括融创葛洲坝联合体、首创、中海、中信、城建、寄居总、招商、中铁辟、长安置业、泰禾、荣盛、华远、中铁置业、中水电、先河保利联合体、金隅、旭辉等17家开发商和房企联合体的参予。

当然,这在狼多肉少的北京土地市场,如此白热化的场面并不少见,可这两个地块最后拍得的价格却让业界大跌眼镜。涉及报导:亦庄亦妖 地价疯涨背后的陷阱 专题:亦庄 亦妖亦庄土地盛宴的冷思考 地价大跃进再次首演经过多轮竞价之后,两地块皆被融创葛洲坝联合体收益囊中。其中,B02R1地块最后以20.8亿元配建9.15万平米限价房成交价,去除保障房部分,楼面价高达25113元/平米;而B01R1-1地块则以20.4亿元配建8.25万平米限价房拍电影出有,去除保障房部分,楼面价高达28124元/平米,有机构分析认为,若再行去除地块中的公建部分,该地块的楼面价已在3万元/平米之上。

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3万元/平米!这不仅意味著新的晋地王的地价早已远超过了目前该区域大多数项目的售价,更加意味著亦庄地价在短时间内构建了三级跳。2012年9月20日,北京城建以16.27亿元、配建1.64万平米公租房的条件竞得亦庄新城配套之后的第一块居住用地河西区X83R1地块,彼时楼面价超过11100元/平米;而当天,万科竞得的河西区X86R1地块楼面价则仅有10723.5元/平米。时隔一周之后,融创保利联合体又竞下亦庄新城X1-1A组团和B03R1-1、B03R1-2地块,楼面价分别超过14382元/平米和15043元/平米。

2013年1月31日,方兴地产又拿下亦庄新城河西区的两地块,最低楼面价超过16904元/平米。此时距北京城建拿地仅有过去四个多月,地价已下跌52%。

这种疯涨的势头愈演愈烈,7个月之后,亦庄新城的房价再次下跌,冲向3万元大关。从1万到3万,亦庄地价的翻番仅用了将近一年的时间,这种地价的大跃进甚至让不少开发商自身都实在惊讶。某央企开发商高层之后毫不讳言地告诉他地产中国网,他实在此次融创的拿地动作显然过于保守了,土地市场这样被推高之后,先前在竞争上不占优的央企开发商将因此更加很差拿地了。

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似乎,融创早已感受到了这样的批评,在拿地的第二天,融创中国董事长孙宏斌放微博回应:融创对北京市场的辨别依旧没有逆,北京的房价还不会往上走,但房价不有可能像现在地价上涨这么慢,所以地价认同不理性。至于融创,我们不会坚决拿合适做到高端的地,极力掌控在我们的预期内。至于拿哪块地,如何原作下限,每个企业见仁见智,各自取得利益承担风险。

而融创公司层面的对此则称之为,北京是融创最重要的发展区域,今年以来,融创早已追踪了北京20多个地块,然而由于不合乎企业的拿地纪律,都没拍成电影,这次的自由选择是合乎其拿地纪律的,且地块本身可以符合融创高端精品的产品定位。做到高端精品,这或许是为高昂地价的缴纳寻找了一个理由。从融创葛洲坝联合体此次获得的两个地块,特别是在从B01R1-1地块的容积率、绿化率等规划条件来看,似乎早已不具备做到高端产品的客观条件。

然而,这在业内人士显然,却并足以承托起目前的地价水平。亦庄新城距离原先的亦庄核心区另有一段距离,是北京享有大量土地储备的区域。

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这个区域将近一年多来才开始跟上,无论是环境还是设施都仍未成形,大片地块甚至几乎就是不毛之地,显然谈不上高端,所以此次的地王并不值。东汇置地CEO刘东之后坦言。

而在另一位亦庄区域的开发商眼中,该区域也仍未不具备高端市场的条件:亦庄目前并不是一个高端市场,充其量也只是一个提高型市场和刚刚须要市场的混合。这种保守拿地的开发商一定是不会做到大面积的豪宅类产品,但是这种产品的流动性很差,尽管他不会把售价标的很高,但因为流动性劣,去化速度不会比较慢,总体算数来经济效益并很差。。

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